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Locationau mois ou à la nuitée, aux portes de Paris. La situation géographique idéale de Versailles, juste à côté de l'une des villes les plus attractives d'Europe, en fait une destination prisée tant pour les courtes visites que pour des séjours plus longs, notamment en raison des prix plus attractifs que dans la capitale. Avissur La Sultane de Saba. Avis publié : 10 décembre 2016 par mobile. Gérante odieuse et familière, ( elle insulte les clients et parle a ses employés comme a des chiens),rdv toujours en retard, hygiene moyenne le seul avantage est le professionalisme des masseuses. Le hammam est minuscule, les douches ne sont pas eclairées et quand Unloyer charges comprises comprend les charges locatives. Dans les annonces immobilières, le loyer peut être exprimé « charges comprises ». Cela signifie qu’il est calculé en tenant compte du montant des charges locatives telles que les dépenses énergétiques (eau, électricité, gaz, chauffage), l’entretien des parties communes familierpour dire le gerant d'un hotel patron patron d'hotel patron d'un hotel: ane: familier du coin grand des bats grand noir ou baudet il n'a pas grand chose sous le bonnet la grand sot: arsene: familier d'un brillant monte-en-l'air familier d'un grand voleur: chef: comme un patron le grand a des etoiles patron patron en cuisine : couturier: grand Cliquezsur un mot pour découvrir sa définition. Solution Longueur; burundi: 7 lettres : Codycross Sports Groupe 148 Grille 3. Utilisé devant la cheminée pour se protéger. Jeu de boules poussées sous des arceaux en métal. Familier pour dire le gérant d'un hôtel. Petit rongeur appelé aussi dègue du Chili. Récipient en chimie pour brûler des substances. Site De Rencontre Entièrement Gratuit Belgique. La solution à ce puzzle est constituéè de 7 lettres et commence par la lettre T Les solutions ✅ pour GERANT D O HOTEL de mots fléchés et mots croisés. Découvrez les bonnes réponses, synonymes et autres types d'aide pour résoudre chaque puzzle Voici Les Solutions de Mots Croisés pour "GERANT D O HOTEL " 0 0 0 0 0 0 0 0 Partagez cette question et demandez de l'aide à vos amis! Recommander une réponse ? Connaissez-vous la réponse? profiter de l'occasion pour donner votre contribution! Similaires Le ton en communication est une notion complexe issue de la linguistique. Dans une langue, il existe en effet des listes complètes de mots le dictionnaire. Un recensement intégral des structures la grammaire. Mais en aucun cas un dictionnaire des tons. Comme s’ils étaient infinis. D’ailleurs, ils le sont. Or, le ton en communication est un élément clé à maîtriser. Comment s’y retrouver et quel est le ton le plus adéquat à adopter pour promouvoir une offre ? Le ton un effet de sens s’appuyant sur le style Pour comprendre plus précisément ce qu’est le ton, il est commode d’imaginer ce que serait un langage le plus neutre possible. Le langage, c’est la langue utilisée par un interlocuteur et chacun possède le sien. Par exemple, le français est une langue, mais celui que vous parlez est votre propre langage. Celui que je parle le mien. Il existe autant de langages que d’interlocuteurs. Imaginons pourtant un langage neutre, désignant chaque concept sans le moindre jugement, sans le moindre point de vue. Il n’existe pas, mais utilisons-le comme une hypothèse. Le degré zéro du langage et les effets de sens En écriture, ce langage est appelé par Roland Barthes le degré zéro de l’écriture. Admettons donc qu’un effet de sens sera caractérisé par l’écart existant entre ce langage neutre et la manière dont une chose sera dite. Par exemple, imaginons un personnage se trouvant face à du pain appétissant. Il peut dire _ Ce pain est bon. Pronom démonstratif, substantif, verbe d’action, attribut. C’est une phrase un syntagme en linguistique de base en français. La forme de cette langue est en effet sujet-verbe-objet. Le ton est ici neutre. Il décrit une circonstance sans effet de sens particulier. Pour créer un effet de sens et créer un ton, il faut donc s’écarter de cette phrase neutre. Le ton en linguistique écarts avec la norme _Que ce pain est bon ! ⇒ Ton enthousiaste, registre de langue normal avec amplification. _ La vache, il est bon ce pain ! ⇒ Ton enthousiaste, marqueur du registre familier par l’interjection La vache ! » _ Mon Dieu, ce pain n’est-il pas succulent ? ⇒ Ton enthousiaste, marqueur du registre soutenu par l’interjection Mon Dieu ! » et par le choix d’un terme statistiquement plus rare succulent » que l’adjectif neutre bon ». _ Ce pain, il est trop bon ! ⇒ Ton enthousiaste, marqueur du registre familier par la forme syntaxiquement impropre trop bon » qui est surdéterminante et donc amplificatrice, avec mise en relief du pain par le pronom il » lui aussi surdéterminant rendant un effet d’emphase. _ Ce pain, il est pas dégueu… ⇒ Ton enthousiaste, registre vulgaire, figure de style de type litote qui dit moins qu’il ne signifie et qui est donc ici un marqueur d’amplification. Élision du marqueur de négation et apocope coupure du mot dégueulasse » accentuant l’oralité du propos. _ Ce pain est le plus mauvais que j’ai jamais mangé, dit-il avec enthousiasme en déglutissant avec difficulté. ⇒ Ton ironique, registre normal avec le procédé d’antiphrase qui exprime le contraire de ce que le locuteur pense pour amplifier ce qui n’est pas dit. On comprend l’antiphrase par le contraste entre le dépréciatif le plus mauvais » et les amplificateurs enthousiasme » et la déglutition difficile signifiant que le locuteur se régale. Le ton en communication capter, captiver, capturer On saisit dès lors que l’objectif d’un communicant n’est pas de qualifier un produit ou un objet de manière neutre, mais orientée. Cette orientation du ton dite élocutoire ou rhétorique est donc nécessaire pour Intégrer la cible dans une sphère locutoire, comme si elle participait à la scène qu’on lui montre Parler à sa cible dans son propre langage afin de créer de la proximité psychoaffective un humain est toujours plus sensible à ce qui lui ressemble principe de similarité celui-là pense comme moi, je suis comme lui et à ce qui est proche de lui principe de la hiérarchie des priorités plus une chose est proche, plus elle retient l’attention l’Ami du petit déjeuner s’invite à la table et on l’attend tous les jours avec impatience… Favoriser la mémorisation d’un argument par la forme du discours jeu de mots, forme courte, jeu de sons assonances, allitérations, harmonies imitatives c’est la force du slogan motion emotion », Das Auto », J’optimisme », Think different », 1664 4 chiffres, 1 bière », Amora par amour du goût »… Si on voit bien que ces principes sont nécessaires pour concevoir un slogan publicitaire, le ton en communication est une notion beaucoup plus large. Elle intervient dans tout storytelling. Le ton en communication le storytelling En rhétorique, qu’elle soit issue d’Aristote ou des dernières recherches en la matière, il existe un principe majeur. Il s’agit de la mimesis ou imitation. Un spectateur ou un lecteur s’identifie toujours à un personnage quand on lui raconte une bonne histoire. C’est un fait inné, anthropologique, qui concerne ainsi tout le monde. Le ton en communication va donc façonner l’univers de l’histoire pour créer de l’empathie, du dégoût… Dans tous les cas, de l’émotion. Il existe autant de tons possibles que d’émotions. Celles-ci vont être ressenties par le spectateur à travers le personnage raconté. Cette petite histoire mettant en scène un produit ne vante donc pas directement les qualités de celui-ci. Elle montre surtout ce que le produit implique pour le personnage. Or, ces émotions sont issues du ton de l’histoire. Le ton en communication fabricant d’émotions Par exemple, vendre des pare-brise est ingrat. Quand Carglass répare, Carglass remplace, certes. Mais on se met dans les chaussures d’un personnage navré, arrêté sur le bas-côté, le pare-brise en miettes. Stoppé dans son élan. Arrive la dépanneuse Carglass, le Deus ex machina qui sort d’on ne sait où de manière christique, et 5 minutes après, le personnage a été sauvé. Carglass est christique. Ce plan connoté – caché – est issu du ton en communication qui a été choisi. On ne parle pas de pare-brise, mais de sauveur. Et on s’identifie à la brebis sauvée. Dans cette petite histoire, tout compte jusqu’aux couleurs choisies et la musique de fond. Cuisinella, à l’écoute de vos envies, montre un couple s’apprêtant à faire l’amour sur un plan de travail… dans un stand d’exposition. On est loin de la vente d’une cuisine équipée, mais on joue sur la pénétration hum… dans une intimité extrême sans la moindre pudeur, jouant sur un fantasme bien connu. On peut aussi s’appuyer sur l’émotion inverse. Les fictions-chocs contre la violence routière, la consommation de tabac ou, à l’époque, contre la non-utilisation des préservatifs, ne vendaient pas de la morale. Mais de la souffrance vécue dans la chair. Par une vision crue », dans les deux sens du terme, de la sombre réalité induite par un comportement dangereux. Ce ressort est aussi bien connu des vendeurs de produits nettoyants, surtout pour les salles de bains, ou de dentifrices. Le ton en communication, élément clé de la copy-stratégie Ainsi, le ton dépasse les mots, il est aussi au-delà du verbe. La communication faisant intervenir l’homme en son ensemble – son environnement, sa culture, ses expériences, son corps – on conçoit donc la communication comme globale. Le terme, en jargon, est la communication holistique. Dès lors, le ton en communication apparaît aujourd’hui au centre des étapes de marketing pour arriver à la copy-strategy. La copy-strategy, c’est le document décrivant ce qu’une agence va faire en faveur d’un produit ou d’un annonceur. En 2017, celle-ci se fonde presque toujours sur le storytelling. Elle est composée de six éléments Les cibles auxquelles on communique âge, PCS, sexe, etc. L’objectif à atteindre à l’aide de la communication changer ou améliorer une image, accroître des ventes,… La promesse de base faite à la cible et les motivations sous-jacentes de la cible Les caractéristiques du produit qui vont répondre à ces motivations Le ton de la communication qui va transmettre ces messages Les contraintes techniques et légales. C’est dire combien le ton en communication est un facteur aussi important qu’insaisissable, composé de l’écart entre ce qui serait dit depuis le degré zéro, et un point de vue assumé et orienté vers une cible. En conclusion, la communication, c’est aujourd’hui d’une usine à émotions à l’opposé de toute neutralité. C’est le ton qui porte ces émotions. L’homme n’est pas un animal de mathématiques, de logique, ni de philosophie. C’est un animal d’histoires. La maîtrise du ton est donc une nécessité non pour vendre un produit, mais des émotions. Car comme tout le monde le sait, le ton, c’est bon… Sommaire1 1. Conditions tirées du droit commun2 2. Conditions spécifiques de la loi du 20 mars 1956 articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce3 Exemple de contrat de ARTICLE 1 OBJET DU ARTICLE 2 DURÉE DU ARTICLE 3 DÉSIGNATION DES LOCAUX D’ ARTICLE 4 ARTICLE 5 OBLIGATIONS DU ARTICLE 6 ARTICLE 7 RÉSILIATION DU CONTRAT DE ARTICLE 8 PUBLICITÉ – ARTICLE 9 ÉLECTION DE DOMICILE Aux conditions tirées du droit commun qui régissent la formation du contrat de location-gérance, s’ajoutent les dispositions spécifiques des articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce. 1. Conditions tirées du droit commun Le locataire-gérant, par l’effet du contrat qu’il passe, devient commerçant. En conséquence, il doit avoir la capacité de faire le commerce. Il ne doit être frappé d’aucune incompatibilité, déchéance ou interdiction l’empêchant d’exercer une activité commerciale. Par ailleurs, il doit exister une clientèle réelle et certaine attachée au fonds de commerce qui fait l’objet de la location-gérance. En conséquence, une location de locaux, même destinés à l’exercice d’un commerce déterminé, avant tout début d’exploitation, est de ce fait consentie sans clientèle et ne peut constituer une location-gérance, hormis l’hypothèse d’une station-service construite par une société pétrolière Com. 27 février 1973. Exemple de contrat de location-gérance Quant au loyer payé par le locataire-gérant, il consiste en une redevance, laquelle peut être fixe ou assortie d’une clause d’échelle mobile. Il est, toutefois, précisé, que pour être valable, cette clause doit stipuler un indice en relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties, ce conformément au droit commun de l’indexation. 2. Conditions spécifiques de la loi du 20 mars 1956 articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce La personne physique ou morale qui donne le fonds de commerce en location-gérance doit avoir exploité le fonds pendant au moins deux années art. L 144-3 du Code de commerce. Depuis l’ordonnance n° 2004-274 du 25 mars 2004, il n’est plus nécessaire qu’elle ait exercé pendant sept ans une activité commerciale ou qu’elle ne soit pas frappée d’une déchéance prévue par la loi du 30 août 1947. Certaines personnes particulières sont cependant dispensées de satisfaire à ces conditions. Il s’agit de art. L 144-3 du Code de commerce L’état et les collectivités territoriales, les établissements de crédit, L’établissement public créé par l’article L. 325-1 du code de l’urbanisme, Des incapables majeurs qui possédaient le fonds de commerce avant de devenir incapables, Des héritiers, légataires et bénéficiaires d’un partage d’ascendant pour le fonds de commerce, Du conjoint attributaire du fonds de commerce à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsqu’il à participé au moins pendant deux ans à son exploitation, Des loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtre et music-hall la condition prévue par la loi du 30 août 1947 leur est toutefois applicable, Des entreprises louant des fonds de commerce pour écouler au détail, sous contrat d’exclusivité, des produits fabriqués ou distribués par elles la condition prévue par la loi du 30 août 1947 leur est également applicable article L. 144-5 du Code de commerce, Des mandataires de justice chargés de l’administration d’un fonds de commerce et qui le donne en location-gérance avec l’autorisation de la juridiction qui les a désignés article L. 144-8 du Code de commerce. L’article L. 144-4 du Code de commerce prévoit également la possibilité de présenter une requête au président du tribunal de grande instance aux fins de supprimer ou de réduire les délais susvisés, notamment lorsque le commerçant est dans l’impossibilité d’exploiter lui-même son fonds. Exemple de contrat de location-gérance ENTRE LES SOUSSIGNÉS La société dénomination sociale SARL ou SA ; ou au capital de euros Siège social adresse RCS n° d’inscription et localité Représentée par Ci-après dénommée le loueur ou M Nom, prénom et adresse Situation de famille Ci-après dénommée le loueur D’une part Et La société dénomination sociale SARL ou SA ; ou au capital de euros Siège social adresse RCS n° d’inscription et localité Représentée par Ci-après dénommée le locataire-gérant ou M nom, prénom et adresse Situation de famille Ci-après dénommée le locataire-gérant D’autre part, IL EST PRÉALABLEMENT EXPOSE CE QUI SUIT Propriétaire du fonds de commerce, objet des présentes, déclare avoir également la propriété des locaux d’exploitation aux termes d’un acte sous seing privé ou notarié, reçu en l’étude de maître , notaire à enregistré le à . Le loueur peut également n’être que locataire des locaux d’exploitation CECI EXPOSE, IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT ARTICLE 1 OBJET DU CONTRAT Nom du loueur donne en location-gérance, à nom du locataire-gérant, le fonds de commerce de lui appartenant sis à et pour lequel il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de localité sous le numéro . Ledit fonds de commerce comprend L’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés ; Le mobilier commercial et le matériel d’exploitation ; La jouissance des locaux dans lesquels le fonds est exploité. ARTICLE 2 DURÉE DU CONTRAT Le présent contrat est conclu pour une durée de années. Il sera cependant renouvelable par tacite reconduction chaque année. Chacune des parties aura la faculté d’y mettre fin à l’expiration de chaque période annuelle, sous réserve de prévenir l’autre partie mois au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ARTICLE 3 DÉSIGNATION DES LOCAUX D’EXPLOITATION Les locaux mis à la disposition du locataire-gérant et dans lesquels le fonds de commerce loué par les présentes est exploité, se composent de décrire les biens loués. ARTICLE 4 REDEVANCE La présente location-gérance est consentie et acceptée moyennant paiement d’une redevance annuelle fixe de euros payable indiquer la périodicité. Ladite redevance est indexée annuellement par application de l’indice publié par , l’indice de base étant le dernier publié, à savoir indiquer le trimestre, l’année et le taux. la redevance peut également être composée d’une partie fixe et d’une partie proportionnelle Tout retard de paiement de ladite redevance emportera résiliation de plein droit du présent contrat, trois mois après mise en demeure de payer faite par acte extrajudiciaire demeurée sans effet. ARTICLE 5 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE-GÉRANT Le locataire-gérant s’engage à prendre le fonds de commerce dans l’état où il se trouvera lors de l’entrée en jouissance des lieux. A cet effet, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties. Il s’engage à tenir les locaux en bon état d’entretien, notamment en faisant effectuer à sa charge toute réparation nécessaire, et à les rendre dans le même état à la fin de la location-gérance. Le locataire-gérant ne pourra en aucune façon faire d’adjonction ni de retranchement au commerce exercé. Le locataire-gérant s’oblige, par les présentes, à exploiter le fonds de commerce en bon père de famille. Il devra, en outre, maintenir le matériel et le mobilier commercial, tels qu’ils résultent de l’inventaire annexé aux présentes, en bon état d’entretien et à les rendre dans le même état en fin de location-gérance. Il devra acquitter toutes les contributions et taxes relatives à l’exploitation du fonds de commerce, tant celles existantes à ce jour que celles créées ultérieurement. Le locataire-gérant s’engage à faire son affaire personnelle de toute assurance portant sur le fonds et son exploitation et à en justifier sur demande du loueur. Autres obligations …. ARTICLE 6 COMPTABILITÉ Le loueur remet au locataire-gérant, à titre de dépôt, à la signature des présentes, les livres de comptabilité, tels qu’ils résultent de l’inventaire annexé aux présentes. ARTICLE 7 RÉSILIATION DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE En cas de manquement du locataire-gérant à l’une quelconque de ses obligations, telles qu’elles résultent du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit après mise en demeure de se conformer à ses engagements restée infructueuse pendant trois mois et envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ARTICLE 8 PUBLICITÉ – ENREGISTREMENT Le locataire-gérant s’engage à effectuer la publicité légale requise et à payer tous frais, droits et honoraires résultant des présentes. ARTICLE 9 ÉLECTION DE DOMICILE Pour l’exécution des présentes, le loueur fait élection de domicile à et le locataire-gérant à . Fait à , le . En exemplaires. Pour utiliser et personnaliser ce modèle de contrat de location-gérance, il vous suffit de faire un Copier & Coller » du texte de cet article dans votre traitement de texte Microsoft Word ou Writer d’Open Office. Vous pouvez également télécharger gratuitement notre modèle au format PDF, ici Modèle contrat location-gérance – Format PDF Originally posted 2017-03-16 060055. À propos Articles récents Spécialiste de la finance et de la fiscalité de part mon activité professionnelle et ma formation universitaire, je partage sur le site Web Juristique mes connaissances et mon expérience. Je publie régulièrement les dernières valeurs d'indices économiques tels que l'indice SYNTEC, BT01, ILAT, l'indice de la construction et de référence des loyers ainsi que des outils bancaires comme les codes Swift ou les codes CNAPS pour les transferts internationaux. Conseils d’un avocat spécialisé pour conclure un bail commercial de café, bar, hôtel, restaurant CHR. Le bail commercial est un actif essentiel du fonds de commerce et contribue à sa valorisation. Les restaurateurs doivent bien l’anticiper, puisque le bail commercial sera notamment pris en compte en cas de cession, dans la détermination du prix de vente du fonds de commerce. Un bail commercial bien rédigé, équilibré et conforme à la règlementation en vigueur aura nécessairement plus de valeur qu’un bail expiré ou sur le point de se terminer, et dont certaines clauses seraient nulles ou déséquilibrées. Surtout, il faut absolument vérifier que l’activité du restaurateur soit bien prévue dans le bail commercial et, s’il existe une extraction, que l’installation soit conforme et autorisée. À défaut, le fonds de commerce n’aurait aucune valeur sur le marché et il serait pratiquement impossible pour le restaurateur de trouver un repreneur pour son établissement. Pire, le restaurateur risquerait de se voir privé de la possibilité d’exercer son activité et expulsé du jour au lendemain, sans indemnité d’éviction. C’est pourquoi il est vraiment important pour les restaurateurs et exploitants de débits de boisson de ne pas négliger la rédaction du bail commercial et de s’entourer d’un avocat spécialisé lors de la négociation du contrat. À l’aide de notre expertise d’avocat spécialisé en droit immobilier et droit de l’Hôtellerie-restauration CHR nous vous délivrons nos conseils pour conclure le bail commercial de votre restaurant en toute sécurité. La clause fondamentale pour un restaurant la destination du bail commercial S’il existe une clause pour laquelle il faut accorder une attention particulière, c’est bien la clause de destination du bail commercial, indiquant l’activité autorisée dans le local. On rappellera en effet que le locataire d’un bail commercial ne peut pas exercer l’activité qu’il souhaite ni changer librement d’activité en cours d’exécution il doit impérativement respecter l’activité prévue au contrat. À défaut, il s’expose à un risque d’expulsion. Cela est particulièrement vrai en matière de restauration. La question centrale est notamment de savoir si le bail autorise ou non l’installation d’une extraction dans la cuisine. Sur ce point, les tribunaux considèrent qu’un local loué avec pour destination une activité de restauration » doit nécessairement être pourvu d’un système d’extraction de l’air pollué. Contrairement à ce que l’on entend parfois, la destination petite restauration » peut très bien impliquer l’installation d’une extraction, si la cuisine effectivement réalisée par l’exploitant est de nature à générer des odeurs de friture et une gêne olfactive. La question à se poser pour savoir si l’installation d’une extraction est nécessaire ou non dépend donc de la nature de la cuisine effectivement exécutée dès lors que des odeurs et fumées importantes se dégagent, l’extraction sera obligatoire. Ainsi, généralement une extraction ne sera pas nécessaire pour une sandwicherie, une cuisine faite de plats froids, ou encore un salon de thé. En revanche, elle sera indispensable pour une cuisine traditionnelle, encore plus pour un fast food. À noter toutefois que certaines installations comme une hotte à charbon actif peuvent parfois permettre une activité de petite restauration de plats cuisinés et/ou réchauffés sans extraction, dès lors que les émanations de fumée sont effectivement limitées. Dans tous les cas, il sera indispensable de bien veiller vérifier que l’activité que vous souhaitez exercer soit autorisée non seulement dans le bail, mais également par le règlement de copropriété. Et si vous installez une extraction, vérifiez qu’elle soit bien conforme aux règles en vigueur. En principe, la conformité du système d’extraction est définie dans le Règlement Sanitaire Départemental du lieu de situation de votre établissement. Généralement, les règles sont les suivantes l’extraction doit être installée à au moins 8 mètres de toute source éventuelle de pollution et il faut que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf. Le Règlement Sanitaire Départemental fixe également les règles en matière de débits d’air il faudra généralement que le diamètre de la gaine d’extraction soit au minimum de 400 millimètres pour assurer ces débits minimums sans provoquer de nuisances olfactives ou sonores de nature à troubler le voisinage. Ces règles seront notamment contrôlées par un Expert-Judiciaire s’il existe un contentieux portant sur la régularité du système d’extraction généralement, ce type de procédure est initié par le syndicat des copropriétaires ou des voisins indisposés par les odeurs, agissant sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. La clause piège du bail commercial, celle fixant la durée À première vue, cela a l’air simple la durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum, sauf bail dérogatoire de courte durée conclu pour 3 ans au maximum. Attention toutefois, quand on parle de la durée du bail commercial, il existe certains pièges à éviter pour le locataire restaurateur. En effet, le bailleur sera sans doute amené à vous proposer de conclure un bail pour une durée supérieure à 9 ans par exemple pour 10 ou 12 ans en prétextant que cela vous offrirait soi-disant plus de stabilité. Or c’est un piège qu’il faut impérativement éviter. En effet, la loi prévoit que le loyer d’un bail commercial sera automatiquement déplafonné lors de son renouvellement si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il est donc conseillé au locataire de refuser un bail d’une durée supérieure à 9 ans, pour éviter d’encourir un déplafonnement et une augmentation forte du loyer lors du renouvellement. Autre conséquence d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans il sera alors possible pour les parties de déroger au principe de résiliation triennale au profit du locataire prévue par l’article du Code de commerce. Concrètement, le locataire d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans pourrait être obligé de rester dans le local jusqu’à la fin du bail, sans possibilité de résiliation anticipée. Côté locataire, il faut donc impérativement se méfier des baux prévus pour une durée supérieure à 9 ans. De même, le bail commercial conclu pour une durée inférieure à 3 ans bail de courte durée, aussi appelé bail dérogatoire doit être évité pour le locataire obligé de réaliser des dépenses d’installation importantes. Si vous devez faire des travaux pour aménager votre cuisine, la mettre aux normes, il est impératif d’avoir immédiatement un bail commercial classique. À défaut, le bailleur pourrait vous demander de partir après 3 ans, sans indemnité d’éviction. Vous risqueriez alors de perdre vos investissements, sans possibilité de solliciter une indemnité d’éviction. Il est donc indispensable de porter une attention particulière aux conséquences juridiques et économiques induites par la durée du bail commercial. Pensez à demander le renouvellement du bail arrivé à son expiration, et éviter la poursuite tacite au-delà de 12 ans Toujours s’agissant de la durée du bail commercial, les restaurateurs doivent penser à demander le renouvellement du bail arrivé à son terme et éviter une poursuite tacite au-delà de 12 ans. En effet, on sait qu’une fois arrivé à son terme, le bail commercial n’est pas résilié il se poursuit tacitement, comme prévu par l’article L. 145-9 du Code de commerce. Bien souvent, les locataires ont peur de demander le renouvellement du bail commercial, car ils craignent que le bailleur n’en profite pour demander une augmentation de loyer. Il faut toutefois se méfier de cet écueil il est au contraire vivement conseillé au locataire de ne pas laisser le bail se poursuivre tacitement. En effet, la loi prévoit que le loyer du bail sera automatiquement déplafonné si le contrat s’est poursuivi tacitement plus de 12 ans. C’est pourquoi les bailleurs ont souvent tendance à ne pas solliciter le renouvellement, et à attendre que le bail se poursuive plus de 12 ans, avant de délivrer congé avec offre de renouvellement, pour un montant de loyer déplafonné. Inversement, si le locataire sollicite dans les temps le renouvellement, il y a peu de chance que le bailleur ne puisse justifier d’un motif de déplafonnement l’augmentation éventuelle du loyer sera donc encadrée, dans des conditions protectrices pour le locataire. Là encore, il est conseillé de recourir aux services d’un avocat spécialisé en bail commercial afin d’éviter toute erreur stratégique, et de pouvoir contester une augmentation du loyer exigée par le bailleur, qui serait injustifiée. La clause la plus connue, fixation du montant du loyer et répartition des charges S’il y a bien une clause que les locataires connaissent bien, c’est celle fixant le montant du loyer et des charges. Les exploitants sont normalement attentifs à cette clause, car ils sont censés anticiper le montant du loyer et des charges lorsqu’ils préparent leur business plan, pour vérifier la rentabilité économique de leur exploitation. Sur ce point, on peut tout de même faire preuve d’imagination rappelons qu’il est tout à fait possible de prévoir un loyer variable, plutôt qu’un loyer fixe, avec une indexation sur le chiffre d’affaires du commerçant. C’est ce que l’on appelle une clause recette », que l’on retrouve habituellement dans les baux des centres commerciaux. La question mérite d’être étudiée lors de la conclusion du bail, la clause recette pouvant dans certains cas s’avérer intéressante pour les deux parties, locataire et bailleur. Dans tous les cas, une attention particulière devra être portée à sa rédaction part variable ? part fixe ? pour éviter toute mauvaise surprise par la suite. Autre clause classique, celle fixant la répartition des charges. On sait que depuis la loi Pinel, cette question est fortement encadrée par la loi il n’est notamment plus possible pour le bailleur de faire reposer l’intégralité des charges sur le dos de son locataire. En particulier, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, et les impôts dont le bailleur est redevable ne peuvent être répercutés sur le locataire sauf exception de la taxe foncière. On vérifiera néanmoins que le bail est bien conforme à cette répartition et qu’il ne recèle aucun piège là encore, mieux vaut être accompagné par un spécialiste pour l’analyse du contrat afin d’éviter tout risque de contentieux par la suite. La question des travaux et de la mise en conformité du local Les exploitants des baux commerciaux se posent souvent la question sur qui reposent les travaux à effectuer dans le local, en particulier si des installations sont nécessaires pour assurer une mise en conformité des lieux avec la règlementation en vigueur ? Il existe en effet de plus en plus de normes à respecter règles pour les ERP, respect des normes pour les handicapés dans les sanitaires, pour les rampes d’accès, etc. et cette inflation normative est de nature à générer de plus en plus de frais pour les exploitants. La question de la répartition des travaux d’aménagement du local entre bailleur et locataire ne fait l’objet d’aucune règlementation spécifique tout dépend ce qui est prévu dans le contrat. La plupart du temps, le bail renferme une clause mettant à la charge du locataire les travaux et aménagements. Du moment qu’il ne s’agit pas de grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil, cela est tout à fait habituel et même justifié, puisque le locataire décidera ainsi des aménagements et de la décoration qu’il souhaite pour accueillir ses clients. N’hésitez pas en revanche à négocier avec le bailleur une franchise de loyer exonération temporaire en particulier lors de l’installation dans le local, si des travaux importants sont à prévoir. Cela pourra constituer un coup de pouce appréciable pour gérer la trésorerie au démarrage de votre restaurant. Les clauses satellites location-gérance, sous-location et cession du bail commercial Sur ce point, la plupart des baux se ressemblent généralement. Le bail commercial interdit la plupart du temps la sous-location et la location-gérance du fonds de commerce sans accord du bailleur. Naturellement, ce n’est pas parce que la sous-location et la location-gérance sont interdites que vous n’aurez pas la possibilité de demander l’autorisation du bailleur en cours d’exécution du contrat. C’est même ainsi que les choses se passent habituellement. Généralement, le bailleur en profitera pour négocier une petite augmentation de loyer ou une indemnité pour autoriser l’opération mais si vous apportez les garanties nécessaires, il n’y a pas de raison que cela bloque. S’agissant d’une cession de fonds de commerce, rappelons que le bailleur n’est pas autorisé à interdire une cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce. C’est une disposition d’ordre public prévue par l’article du Code de commerce. Vous pourrez donc en principe toujours céder librement le fonds de commerce, et attaquer le bailleur en cas d’opposition injustifiée. En revanche, sachez que si le bail commercial ne peut pas interdire la cession de fonds de commerce, il est possible pour le bailleur de conditionner la cession à un agrément préalable de sa part et à sa participation à l’acte. En général, le bailleur souhaitera apprécier la solvabilité du cessionnaire. Là encore, si le cessionnaire justifie des mêmes garanties que le locataire en place, le bailleur ne sera pas en mesure de s’opposer à la cession du fonds de commerce. Et s’il tentait de le faire, vous pourriez l’assigner en justice, en demandant notamment des dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser la cession dans les conditions initialement prévues. Pour finir, rappelons que la cession du fonds de commerce implique un certain nombre de formalités en particulier s’agissant du bail commercial ainsi l’opération de cession devra nécessairement être notifiée au bailleur par huissier, sauf clause contraire prévue dans le contrat. À défaut, la cession serait inopposable au bailleur, qui pourrait considérer le cessionnaire comme occupant sans droit ni titre, en l’expulsant le cas échéant. Article rédigé par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, est spécialisé en droit immobilier. Il intervient plus particulièrement en baux commerciaux et cession de fonds de commerce et dispose d’une expertise reconnue dans le secteur de l’Hôtellerie et de la Restauration CHR. Baptiste Robelin fait partie des mandataires en transaction immobilière de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris. La location gérance qu’est-ce que c’est ? Pour commencer, comprenez qu’il y a trois acteurs distincts en location gérance d’abord le propriétaire des murs qui loue son local à un exploitant. Ensuite l’exploitant qui lui est propriétaire de l’activité, c’est à dire du fonds de commerce. Il arrive aussi que le propriétaire des murs soit également celui du fonds. Enfin le locataire gérant qui loue le fonds de commerce pour l’exploiter et en tirer les revenus. La location gérance ou gérance libre » est ainsi une disposition légale qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce de le louer à une tierce personne. Le locataire gérant de son côté exploite une activité dont il n’est pas propriétaire et verse en contrepartie un loyer, appelé aussi redevance, dont le montant est convenu à l’avance. Le locataire gérant est un véritable chef d’entreprise qui créé une structure juridique conventionnelle de type entreprise individuelle, EURL ou SARL … Ainsi, il doit respecter toutes les qualifications et règlementations en rapport avec l’activité, comme s’il en était propriétaire. En fin de contrat, le locataire rend les clés du fonds sans indemnité particulière. La relation entre propriétaire et locataire est régit par des lois et un contrat Pour vous propriétaire du fonds, depuis la loi du 19 juillet 2019, l’ouverture à la location gérance est possible à tout moment. Il faut cependant que le propriétaire des murs ou que le bail du local l’y autorise. Pour finir, le fonds doit être opérationnel, respecter les règles en matière d’hygiène et de sécurité, et être aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Le locataire doit bénéficier d’une jouissance paisible de l’entreprise. Le cas échéant, il devra être informé de la non-conformité et l’accepter expressément comme tel. Pour vous locataire gérant, s’applique une obligation de gestion dite raisonnable », sans changer d’activité ni d’enseigne, sans abîmer les matériels ou sinon de les remplacer. Vous devez maintenir le fonds en bon état d’exploitation. Le contenu du bail de location gérance est assez libre de négociation. Il peut être à durée déterminée ou indéterminée, généralement signé pour un an renouvelable. Le loyer peut être fixe ou variable comme par exemple en l’indexant sur le chiffre d’affaires. Cela dit le plus sûr moyen d’éviter un litige reste de convenir d’un montant fixe avec une éventuelle caution. Si la boutique incorpore un logement, le locataire gérant peut également s’y installer. A propos des responsabilités réciproques, depuis décembre 2016, il y a une frontière nette entre le propriétaire et le locataire. Cela conduit à trois conséquences En 1. Dès la publication du contrat de location dans un journal d’annonces légales, le propriétaire n’est plus caution des dettes professionnelles du locataire selon l’article L144-7 du code de commerce. En revanche en fin de bail, le propriétaire du fonds reprend à sa charge les contrats de travail émis par le locataire. La règle du droit à l’information des salariés ne s’applique pas dans les opérations de location gérance. En 2. Si le locataire déprécie la valeur du fonds malgré une exploitation sincère, le propriétaire ne peut pas exiger d’indemnité compensatrice. En 3. A l’inverse pour le cas où le locataire fait prospérer l’activité, en fin de contrat, il ne peut réclamer aucun privilège particulier. La reprise progressive d’un fonds de commerce des solutions limitées ! Beaucoup de cédants ou de repreneurs d’entreprises envisagent la gérance libre comme un moyen de vendre progressivement une affaire. C’est possible, mais il est interdit de déduire les loyers du prix de vente. Le cas échéant, l’administration requalifie le contrat en cession déguisée. Le dispositif est plutôt destiné à celui qui souhaite entreprendre avec peu d’apport personnel, ou dont les aides au financement restent insuffisantes. Le locataire se rémunère et constitue une épargne pour ensuite acheter le fonds de commerce selon la procédure habituelle. La limite de ce système est que plus le locataire développe l’activité, plus il lui fait prendre de la valeur, se destinant donc à l’acheter plus cher. Il travaille en quelque sorte contre ses intérêts. Ce genre d’entente reste par conséquent très sensible. En matière de transmission progressive, vous entendrez peut-être parler de crédit-bail sur fonds de commerce. Le principe est le suivant le cédant vend son activité à la banque. La banque devenue propriétaire du fonds le loue ensuite au repreneur qui, en payant des loyers, le rachète progressivement. Mais c’est une disposition extrêmement rare car en étant propriétaire la banque assume seule tous les risques, ce qu’elle refuse la plupart du temps. Enfin, reste la solution du crédit-vendeur. Cela signifie que le cédant fait directement crédit à l’acquéreur ! Le principe est le suivant le fonds est immédiatement vendu au repreneur et une fois propriétaire, il rembourse au cédant comme s’il était une banque, avec ou sans taux d’intérêt. Toutefois la durée d’un crédit-vendeur dépasse rarement 2 ans – contre 7 ans avec une banque. Il faut donc surtout s’assurer que le repreneur pourra supporter la charge de remboursement. En pratique, on observe plus souvent l’usage du crédit vendeur comme un complément de financement. Par exemple le repreneur sollicite un prêt bancaire sur 7 ans pour le fonds et un crédit vendeur sur 3 à 6 mois pour le stock. L’implication du cédant et la diminution du prêt bancaire en conséquence facilitent l’obtention du financement pour le repreneur.

familier pour dire le gerant d un hotel